已按规定预缴土地增值税

2020-08-09 23:14

专家建议,可以按照销售进度多设缴税档位,税务机关可以根据销售情况及时跟进,避免房企拖着不清算。比如房子已经销售了60%,就应该在这个档位设定一个缴税比例。如果开盘的时候预缴一笔,就置之脑后,一直等最后再清算,容易造成“欠缴”。

“达到结算条件时,项目会重新进行结算,并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额,有的则会因预算成本的增加而减少土增税的缴纳数额,甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税,因此在税法中有明确的规定为‘多退少补’。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

还有专家指出,可以按照实际销售进度多设置缴税档位。专家表示,重新审视清算条件是否可以有所改进和细化是一个方面,另一方面,税务机关可以按照实际的销售进度来清缴税款。

辩解

针对土地增值税“欠缴”之辩,刘剑文认为是否存在开发商有意拖延清算,需要通过调研、拿到证据,才可以做出更客观公正的评价。但他认为,如果有的房地产企业在项目完成后还拖延缴纳税款,是其在变相的、无偿的使用税款。“地方税务部门加强房地产企业土地增值税的检查和清理很有必要”。

上述人士表示,对于地方政府而言,涉及土地方面的税费众多,而最重头的是土地出让金,如果在土地增值税等其他方面把开发商“脖子”卡得太紧,势必影响地方土地财政,而且第一年收得太多,会把第二年的任务冲高。而一旦到了地区财政紧张或者年底税收任务缺口很大时,地方政府就收紧催缴,以完成任务。

24日,媒体报道称2005年至2012年的8年间,房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元引起轩然大波,涉事房企25日纷纷发布公告表示,已按规定预缴土地增值税,欠缴一说纯属“误解”。

房企回应“欠缴”之说系误读

对此,北京高策房地产顾问公司董事长李国平在接受《经济参考报》记者采访时表示,土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。因此,在未达到税法规定的结算条件时,开发商不缴纳,并不违背税法,所以不能认为是拖欠。

近日,有媒体曝出,在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现,2005年至2012年的8年间,全国房企应交土地增值税4 .6万亿元,而国家征收到的土地增值税仅为8000亿元,这意味着,未交土地增值税总额超过3.8万亿元。

按照华远地产董事长任志强的说法,不是我欠税不交,而是时间未到。对此,多位接受《经济参考报》记者采访的专家认为任志强的表态不无道理。

“欠缴”土地增值税一事已引起相关主管部门注意。接受《经济参考报》记者采访的多个主管部门均表示,正在开会商讨相关事宜。

而纳税征缴方式,则分为按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴部分税款,按项目进度和完成的条件进行最终清算两部分。

建议

早在2010年,国税总局就曾下发通知指出:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

中山大学财税系主任林江等专家则表示,应完善税制改革与征收条件。“十八届三中全会提出完善房地产税改革,不仅仅是公众关注的房产税,而是涉及整个房地产领域税费的厘清和完善,类似土地增值税这样的税种也需要在征收额度、缴纳方式方面进行改革,更好完成制定初衷”。

cric研究中心研究员朱一鸣介绍,土地增值税的清算条件包括:房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。此外,税法还规定,对已竣工验收的房地产开发项目占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的项目,税务机关可以要求开发企业清算土地增值税。

朱一鸣表示,作为上市公司,房企计提部分应有固定账户进行监管,但由于属于企业内部,资金使用方向难辨。“因此,应加强对房企计提账户的监管”。

朱一鸣还提出,可以提高企业预缴税率。对此,刘剑文认为提高预缴税率可以作为一个选项。“不过预缴的时候项目毕竟还没有完成,开发商是否有足够的资金承担税款?我们既要考虑国家的税款,也要考虑开发商经济上的承担能力”。

“但这样一个本来规定明确、很严肃的税收政策便成了地方政府和开发商的松紧缓冲区,地方政府‘放水养鱼’,开发商‘合法’钻空子。”一位业内人士指出。

地税系统的工作人员表示,虽然按照政策规定,现行的土地增值执行预缴—清算的方式,但实际上很多只是简单预缴一部分“就没有然后了”。开发商没有主动缴交,地方政府一般也不催缴,都揣着明白装糊涂。

据了解,我国当前土地增值税实行四级超额累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征。房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。

在接受记者采访的部分地税工作人员表示,土地增值税这个税种执行时确实不太严格,有时有些地方政府就不收了。

值得注意的是,陈国强同时指出,除房企故意迟缴土地增值税外,还存在地方政府主动放水嫌疑。

对此,多家房企给予回应,表示报道有“误解”。万科公开回应表示,万科一贯坚持守法经营、照章纳税。2012年,万科总纳税额211亿元,其中土地增值税52.8亿元。万科称媒体报道应该是源于误解,是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。

放水

招商地产董事会秘书刘宁在接受媒体采访时也表示,之所以有没有缴纳的税,是因为尚没有达到缴纳的条件。“年报上的土地增值税只是计提,实际该缴多少要项目卖完后清算时才能缴税,因此会有一定的延后。”刘宁强调,这并非招商地产一家特例,而是全行业通行的做法,且税务局盯得也很紧,各家企业都不会在此事上有闪失和猫腻。

完善税制改革与征收条件

“事实本身的确属于‘合法不合理’。”中国房地产学会陈国强表示,在未达到税法规定的结算条件时,开发商不缴纳,并不违背税法,所以不能认为是拖欠。但不排除项目公司利用税法中的规定拖延应结算的条件,如将预售的条件结点拖后,大项目分别领取预售证,等待现房或准现房时才开始销售等,迟缴、缓缴土地增值税。

对此,专家认为,土地增值税“欠缴”数目虽不会有3.8万亿元这样惊人,但的确存在。一方面,部分房企利用税制政策偷、漏税或不及时缴纳,另一方面,存在地方执行者因地方利益主动选择“不收税”。这样一来,地方政府“放水养鱼”,开发商“合法”钻空子,难免失去了该政策防止暴利的初衷。

地方政府怠于催缴

对此,朱一鸣表示:“土地增值税类似于资本利得税,其初衷是防止暴利引发更大的房地产泡沫,对开发商的高额利益进行调整。”据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税。

“对于开发商而言,能够少交自然少交,政府不催缴也不交。这部分钱就可挪用到新项目开发,缓解资金紧张。”该人士说。

“土地增值税,是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。”中国财税法学研究会会长刘剑文告诉《经济参考报》记者。

朱一鸣也指出,房企土地增值税“欠缴”部分每拖一年,对毛利较高的房企会有极大好处。一方面可以缓解资金链,另一方面由于从利润中已经划出,因此可以减少企业所得税纳税部分。